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Descripción
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| El valor del suelo representa un peso importante en el precio de la vivienda de los centros históricos. Disponer de procedimientos objetivos para su valoración, independientemente de las condiciones en que se encuentre (localización, edificación, planeamiento) es un objetivo necesario para la regulación del mercado hipotecario, máxime en la situación de crisis financiera e inmobiliaria que atraviesan países como España. De todos los factores que contribuyen a la formación del precio de la vivienda, el suelo es el único cuyo valor no depende del coste de adquisición, sino del binomio localización+tiempo, esto es, de las circunstancias específicas en ese punto y en el momento preciso de la valoración. Por esta razón, el procedimiento que habitualmente se utiliza para la valoración de suelo en casco urbano es la aplicación del método residual: conocido el precio de venta de la vivienda nueva en una zona, se deducen de este los demás costes y gastos de promoción necesarios, incluidos los de construcción y el beneficio del promotor. El valor resultante le corresponde al suelo. Para la aplicación de este procedimiento es imprescindible disponer de datos como los costes de construcción, honorarios técnicos, costes fiscales, etc. Pero, sobre todo, es preciso obtener el precio de venta de la vivienda nueva, lo cual no siempre es posible, por ausencia de promociones de obra nueva en esa localización. Esta carestía de información se produce en los centros históricos, en los que la renovación urbana es escasa debido a las políticas de protección del patrimonio y donde sin embargo hay una gran actividad en el mercado secundario. En estas circunstancias, se presenta la adaptación del método residual a las especiales características del mercado secundario como alternativa para la valoración del suelo en zonas urbanas consolidadas. Para ello, se propone la apreciación de la vivienda siguiendo, en sentido inverso, la aplicación de los tradicionales métodos de depreciación propuestos por los diferentes manuales y normativas de valoración. Se analiza la fiabilidad, por contraste con datos publicados para vivienda nueva, de los resultados obtenidos según dos procedimientos: - depreciación exponencial según la vida útil, corregida por estado de conservación. - coste de reforma y transformación de la vivienda en una nueva de características similares. La tabulación del coste de reforma en vivienda usada, según un procedimiento regulado, puede dar lugar ?adicionalmente al objeto del estudio, que es la aplicación de la metodología residual en el mercado secundario- al establecimiento de un método objetivo para la tasación de la construcción de 2ª mano, colaborando así en la sistematización y control de las valoraciones para todo tipo de finalidades: hipotecaria, fiscal, a efectos de seguro,... Palabras clave: método residual, mercado secundario, coeficiente de depreciación, apreciación en vivienda usada. | |
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Internacional
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Si |
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Nombre congreso
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XXXVIIIIAHS World Congress. |
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Tipo de participación
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960 |
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Lugar del congreso
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Estambul |
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Revisores
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Si |
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ISBN o ISSN
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978-975-561-417-5 |
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DOI
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Fecha inicio congreso
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16/04/2012 |
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Fecha fin congreso
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19/04/2012 |
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Título de las actas
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Proceedings of the XXXVIII IAHS World Congress. Visions for the Future of Housing |